Prenons Thierry, retraité de la SNCF, propriétaire d’une maison de ville louée 690 euros par mois dans le quartier Jaurès, au Mans. Son locataire a cessé de payer en mars. En juin, Thierry a envoyé deux courriers restés sans réponse et se demande combien de temps il faudra pour que la situation se règle. Les forums donnent toutes les réponses possibles, de « trois mois » à « trois ans ». La vérité se trouve entre les deux, et elle dépend surtout d’un calendrier que la loi fixe étape par étape.
Six semaines après le commandement de payer
La première étape formelle est le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 lui impose des mentions précises : le délai de six semaines laissé au locataire pour payer, le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’une procédure de résiliation et d’expulsion peut suivre, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et celle de demander un délai de grâce au juge. Un commandement incomplet est nul, et tout le calendrier repart de zéro.
Si l’impayé dure depuis deux mois ou si la dette atteint deux mois de loyer hors charges, le commissaire de justice signale le commandement à la commission départementale de prévention des expulsions, qui fait réaliser un diagnostic social et financier. Pour Thierry, bailleur particulier, ce signalement est automatique. Pour un bailleur personne morale, la règle est plus stricte : il doit saisir cette commission deux mois avant toute assignation.
L’assignation : six semaines de plus au minimum
Faute de paiement dans les six semaines, Thierry peut faire assigner son locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pour faire constater la résiliation du bail. L’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité. Ce délai permet la réalisation du diagnostic social et financier, transmis ensuite au juge. Le contenu de l’acte, les pièces qui l’accompagnent et la manière de préparer l’audience sont détaillés dans le guide consacré à l’assignation devant le juge des contentieux de la protection.
À l’audience, le juge vérifie la régularité de la procédure et la réalité de la dette. Il peut accorder au locataire des délais de paiement allant jusqu’à trois ans, à condition que celui-ci soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Si ces délais sont respectés, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué. Sinon, le juge constate la résiliation et ordonne l’expulsion.
Après le jugement, deux mois et parfois davantage
Le jugement obtenu, un commandement de quitter les lieux est signifié. L’expulsion d’un lieu habité ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit ce commandement. Le juge peut aussi accorder des délais supplémentaires, d’un mois à un an, lorsque le relogement de l’occupant ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Enfin, aucune expulsion ne peut être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf relogement assuré ou exceptions prévues par la loi. Si le locataire reste malgré tout, le commissaire de justice demande le concours de la force publique au préfet.
Mis bout à bout, ces délais expliquent les écarts entre les témoignages. Chaque étape suppose aussi que la précédente ait été accomplie sans erreur, ce qui explique qu’un acte mal rédigé coûte souvent plus cher en temps qu’en argent. Un dossier bien préparé, lancé dès le premier impayé, peut aboutir à un jugement en quelques mois. Un dossier commencé tard, avec un commandement irrégulier ou une audience renvoyée, peut glisser au-delà de l’hiver et ajouter cinq mois d’attente.
Pour un logement situé au Mans, Mon Avocat Bailleur indique le tribunal compétent et les délais habituels de la procédure. Thierry, lui, a fait délivrer son commandement début juillet. Son audience est fixée à l’automne : assez tôt, s’il obtient sa décision, pour éviter que l’exécution ne bute sur la trêve hivernale.
